Des transferts de la diaspora désormais comparables aux investissements directs étrangers, une large part dirigée vers l’habitat: les diasporas africaines ne sont plus seulement des soutiens familiaux, elles structurent le marché immobilier du continent et obligent Etats et promoteurs à se …

La question n’est plus de savoir si les diasporas africaines pèsent sur l’immobilier, mais comment leurs transferts, leurs attentes et leurs exigences de gouvernance reconfigurent en profondeur le marché du logement et de la construction sur le continent.

“ Les transferts de la diaspora ne sont plus seulement un filet social, ils deviennent un capital patient qui peut transformer les villes africaines. ” — Conseiller en financement immobilier basé à Nairobi

Un flux financier de taille systémique, désormais comparable aux IDE

Un examen récent des flux financiers de la diaspora africaine indique qu’en 2024, les remises vers le continent ont atteint environ    95 milliards    de dollars, un ordre de grandeur comparable aux investissements directs étrangers (IDE). Cette masse de capitaux récurrents place objectivement les diasporas parmi les premiers bailleurs de l’économie africaine.

Selon les chiffres évoqués par les autorités nigérianes, le Nigeria a, à lui seul, enregistré en 2024 des transferts de sa diaspora d’environ  20,93 milliards  de dollars, soit près de quatre fois le flux d’IDE formels reçus par le pays la même année. Au Kenya, la Banque centrale (Central Bank of Kenya, CBK) signale que les envois de fonds des Kényans de l’étranger ont atteint un niveau record d’environ   4,19 milliards   de dollars en 2023, consolidant leur rôle de première source de devises.  Mis bout à bout, ces ordres de grandeur expliquent pourquoi l’immobilier résidentiel est devenu l’un des premiers exutoires de cette épargne migrante.

Pourquoi la pierre s’impose comme premier usage des transferts

Sur le continent, une grande partie des transferts de la diaspora reste orientée vers la consommation courante, mais la frontière entre soutien familial et investissement immobilier est de plus en plus poreuse.

La stratégie d’investissement de la diaspora kényane publiée par le gouvernement, qui s’appuie notamment sur l’enquête Diaspora Remittance Survey de la CBK, indique que plus de la moitié des montants envoyés servent à financer des investissements en immobilier résidentiel (terrain et construction), le remboursement de prêts hypothécaires ou l’achat de biens durables pour les ménages. Le rapport de la CBK sur les remises de la diaspora montre que ces flux servent d’abord à soutenir la famille, mais aussi à constituer un patrimoine immobilier, souvent dans les villes secondaires ou en périphérie des capitales.  Cette double fonction épargne-consommation explique pourquoi la pierre concentre une telle part des flux.

Au Nigeria, un rapport d’opportunité adressé à la diaspora souligne que l’investissement direct des expatriés dans le pays est estimé à entre 1,5 et  2,5 milliards  de dollars par an, principalement dans l’immobilier, la santé, l’éducation et la technologie, et que Lagos, Abuja et Port Harcourt figurent parmi les principales destinations pour les achats de logements par la diaspora. Des analyses régionales rappellent par ailleurs que dans les pays d’Afrique du Nord à forte migration comme le Maroc, les remises alimentent depuis longtemps la construction de logements et l’urbanisation des régions d’origine.  Pris ensemble, ces éléments confirment que les transferts de la diaspora jouent un rôle structurant dans la demande immobilière, au-delà du simple soutien ponctuel à un projet familial.

Comment les diasporas reconfigurent les modèles de financement et les produits

Cette demande spécifique pousse les institutions financières africaines et les promoteurs à adapter leurs produits.

La stratégie d’investissement de la diaspora élaborée par le gouvernement kényan met en avant le développement de comptes dédiés, de produits d’épargne-logement et de facilités de crédit ciblant les Kényans de l’étranger, avec un accent particulier sur le financement de logements abordables. La CBK rappelle que ces produits reposent souvent sur les canaux numériques de transfert et sur l’intermédiation des banques commerciales et institutions de microfinance, qui voient dans la diaspora une clientèle solvable mais exigeante en matière de transparence.  Cette évolution va de pair avec une professionnalisation progressive de l’offre de crédit et de gestion de projets destinés à l’étranger.

Dans plusieurs marchés, des développeurs privés ont bâti des lignes entières de produits « diaspora », avec réservation à distance, paiement en devises et gestion locative intégrée. Les scandales récurrents de projets inachevés ou de titres fonciers contestés ont cependant mis en lumière la fragilité de cette chaîne de valeur.  Là encore, le poids financier de la diaspora crée une pression pour de meilleures normes contractuelles, un encadrement réglementaire plus strict des intermédiaires et des solutions de type séquestre ou garantie bancaire.

Quels effets sur les villes africaines et la structure du marché ?

Au niveau urbain, le rôle de la diaspora dans l’immobilier est ambivalent.  Elle contribue à financer l’extension des villes, mais aussi, parfois, à alimenter la spéculation foncière et la ségrégation spatiale.

Les travaux de plusieurs organismes économiques sur les remises de la diaspora soulignent qu’avec un volume supérieur à    95 milliards    de dollars en 2024, ces flux constituent une source de financement externe aussi importante que les IDE pour de nombreux pays africains. Dans des marchés comme le Kenya, où les envois de fonds ont atteint un record d’environ   4,19 milliards   de dollars en 2023, les autorités observent que la diaspora intervient de plus en plus dans le financement de logements urbains et périurbains.  Mise en parallèle, cette montée en puissance suggère que les stratégies d’aménagement urbain ne peuvent plus ignorer les choix d’investissement de la diaspora.

Dans les capitales régionales, la demande portée par les expatriés tire souvent vers le haut les segments moyen et haut de gamme, avec des exigences spécifiques de qualité de construction, de conformité aux normes internationales et de services (sécurité, gestion locative, connectivité).  Dans les villes secondaires et les zones rurales, les mêmes flux façonnent la consolidation d’une classe moyenne propriétaire, avec un impact direct sur la formalisation des marchés fonciers.

Ce qui reste à faire : canaliser un capital patient vers l’offre abordable

La question centrale pour les cinq prochaines années n’est pas de savoir si les diasporas continueront d’investir dans la pierre – tout indique qu’elles le feront –, mais si ces capitaux pourront être mieux alignés avec les objectifs de logement abordable et de développement urbain durable.

Les travaux de la Banque mondiale sur les remises soulignent que ces flux, par leur stabilité et leur horizon de long terme, sont particulièrement adaptés à la mobilisation de capital privé pour des projets de développement, notamment via des obligations de la diaspora ou des véhicules d’investissement spécialisés.  Les forums d’investissement dédiés à la diaspora, comme les sommets organisés au Nigeria, mettent désormais explicitement en avant le logement et l’immobilier comme secteurs prioritaires pour structurer ces véhicules.  Pour l’instant, toutefois, ce capital reste largement fragmenté et concentré sur des projets individuels plutôt que sur des programmes massifs de logements.

Pour les Etats comme pour les banques et promoteurs africains, l’enjeu est triple : bâtir des instruments d’investissement collectifs crédibles pour la diaspora, renforcer la protection des acheteurs à distance afin de restaurer la confiance, et intégrer ces flux dans une stratégie urbaine qui privilégie la densification, les infrastructures et la mixité sociale plutôt que la simple multiplication des lotissements fermés.

À retenir

• Les remises de la diaspora africaine ont atteint plus de  en , un ordre de grandeur comparable aux IDE, faisant des expatriés des acteurs systémiques du financement immobilier.
• Dans des pays comme le Nigeria et le Kenya, plusieurs milliards de dollars de transferts annuels sont orientés vers l’immobilier résidentiel, structurant la demande de logements urbains et périurbains.
• Les banques et gouvernements développent des produits et stratégies dédiés aux diasporas (comptes, crédits, véhicules d’investissement), mais la chaîne de valeur reste vulnérable aux risques de fraude et de mauvaise gouvernance.
• Le poids croissant de la diaspora renforce les exigences de qualité, de transparence et de sécurisation des titres fonciers sur les marchés immobiliers africains.
• Le principal enjeu des prochaines années sera de canaliser ce capital patient vers le logement abordable et des projets urbains planifiés, plutôt que de le laisser se fragmenter dans des initiatives individuelles peu coordonnées.

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